但运用金融手段解决商品房去化问题

发布时间:2019-12-04  栏目:装修百科  评论:0 Comments

■来论

近一两年来,房企为了去化,相信几乎能想到的营销办法都尝试过了,但运用金融手段解决商品房去化问题,却较少有房企尝试。

据报道,截至10月份,我国商品房库存已增至68632万平方米,一年猛增过亿平方米,再创历史新高。近三年来,随着中国房地产市场的不断降温,除了部分一二线城市外,绝大部分城市的商品房库存量都越来越大,房企利润也越来越薄。最新统计数据显示,房企平均盈利能力已跌破10%,降至近十年来最低,未来房企7%到8%的利润率恐成行业常态。

众所周知,房地产属于重资产行业,几乎所有的企业都依靠较高比例的杠杆融资模式维持运营,一旦无法及时去化库存,就会面临着巨额利息损失,以及借款期限到期后无法偿还或续借,最终导致资金链断裂的高风险。

虽然各地政府、地产行业协会和地产企业,纷纷想办法摆脱高库存压力,其中最典型的做法,莫过于试图利用新型城镇化机会去库存。但由于新型城镇化最核心的工作是解决新型城镇人口就业问题,需要搭建完善的产业配套结构,绝非短期内可以实现,房企很难充分享受到政策利好。

近一两年来,房企为了去化,相信几乎能想到的营销办法都尝试过了,但运用金融手段解决商品房去化问题,却较少有房企尝试。

其实,房地产和汽车金融一样,都是划归银监部门管理,其本身所具有的金融属性特别明显,不管是开发商还是购房者,基本都是通过金融市场买卖金融工具达到目的的。可以说,房地产市场与金融市场息息相关,这也为运用金融手段去化库存提供了一定的基础。

那么,房地产企业应该如何运用金融手段加速资金周转呢?笔者认为,那些长期库存高企、资金链较为紧张的房企,不妨通过如下三种金融手段,尝试着去化库存。

首先,房企可借鉴金融市场融资租赁模式,最大限度地盘活库存资源。当前商品房市场之所以陷入滞销状态,与其价格高企有关;但如果房企纷纷下调价格,却又可能出现“买涨不买跌”的新一轮滞销。因此,房企如果仅仅通过价格策略,仍较难实现销售预期。但是,市场的住房刚需一直客观存在。因此,房企不妨变通一下营销策略,寻找那些有旺盛住房需求却又无力购房者,通过资产打包的方式,为他们提供相应的商品房,比如最低租赁时间约定为10年或20年,收取一定押金后,再逐月收取租金等方式,有效增强资金的流动性,并从中获取一定的利润。

其次,房企可以通过资产证券化模式,将库存资产打包成证券形式,在确保投资额足额回收的前提下,面向特定人群出售。比如,运用回购协议市场模式,将已经定价的商品房证券销售出去,同时转让相应的商品房使用权,到期后再展开赎回工作。

第三,有些中小房企在去化无望的情况下,不妨寻找投资银行展开并购,以较合理的价格出售相关资产,避免资金长期积压的风险。

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